Deze update was nodig, want sommige regels stammen nog uit 19de eeuw. Aan de hand van enkele oude pijnpunten bekijken we of de nieuwe wet soelaas brengt, of toch niet.
Wie betaalt grove herstellingen?
Zo is het nu
Een vruchtgebruiker draagt de kosten voor normale onderhoudswerken, grove herstellingen zijn uitsluitend voor de blote eigenaar.
In de praktijk kan dat leiden tot rechtsonzekerheid als het vruchtgebruik van een onroerend goed toekomt aan een vennootschap en de blote eigendom aan de bedrijfsleider. Als de vennootschap-vruchtgebruiker omvangrijke werken uitvoert, dan rekent de fiscus de bedrijfsleider een voordeel van alle aard aan voor de kostprijs van de werken. De fiscus baseert zich daarbij op de huidige regelgeving om aan te tonen dat de vennootschap-vruchtgebruiker gemeenrechtelijk niet gehouden was tot bepaalde grove herstellingen aan het in vruchtgebruik gegeven goed.
Dit zegt de nieuwe wet
Vor grove herstellingen geldt een samenwerkingsplicht tussen de vruchtgebruiker en blote eigenaar. Er zal overlegd moeten worden. Een blote eigenaar mag zelfs een proportionele bijdrage vragen aan de vruchtgebruiker in verhouding tot de waarde van zijn vruchtgebruik. Het bedrag van de bijdrageplicht kan vanzelfsprekend geen aanleiding geven tot een belastbaar voordeel van alle aard in hoofde van de bedrijfsleider.
Wat is het onderscheid tussen verbeteringswerken en grove herstellingen?
Zo is het nu
Een vruchtgebruiker is verplicht het in vruchtgebruik gegeven goed te onderhouden. Grove herstellingen gebeuren op kosten van de blote eigenaar. Die grove herstellingen worden limitatief opgesomd. De onderhoudsherstellingen zijn de restcategorie.
Dit zegt de nieuwe wet
Het nieuwe goederenrecht werkt met open categorieën, en niet langer met opsommingen.
De definitie van grove herstellingen oogt ruimer: herstellingen die betrekking hebben op de structuur van het goed of op zijn inherente bestanddelen of waarvan de kosten manifest de vruchten van het goed te boven gaan. Het volstaat dus niet dat de werken een grote financiële weerslag hebben, de kosten moeten ook manifest de vruchten te boven gaan.
Het blijft echter onzeker hoe eventuele uitgevoerde verbeteringswerken zich dan verhouden tot grove herstellingen. Een vruchtgebruiker heeft het recht om het goed te verbeteren op eigen kosten. Bepaalde verbeteringswerken kunnen zeer prijzig zijn, en worden daarom door de fiscus gekwalificeerd als grove herstellingen. Door een gebrek aan een duidelijke afbakening van beide begrippen volgt de rechtspraak vaak de fiscus. Het vage onderscheid tussen een grove herstelling en een verbetering, kan dus leiden tot fiscale geschillen.
Hoe wordt een natrekkingsvergoeding berekend?
Vruchtgebruiker, erfpachter en opstalhouder mogen in de regel tijdens de duurtijd van het zakelijk recht bouwwerken oprichten voor zover die de waarde van het onroerend goed niet verminderen. Voor gebouwen opgericht door een vruchtgebruiker ontstaat dan een accessoir opstalrecht. Als dat (accessoir) opstalrecht eindigt, moet de grondeigenaar een vergoeding betalen voor de opstallen die hem van rechtswege toekomen, een zogenaamde natrekkingsvergoeding. Dat principe wijzigt niet. Hoe die vergoeding wordt bepaald, verandert wel.
Zo is het nu
Volgens artikel 6 van de Opstalwet moet de zogenaamde natrekkingsvergoeding gelijk zijn aan de ‘waarde’ van de opstallen. Het is tot op vandaag echter onduidelijk wat daar precies onder verstaan moet worden. De fiscus interpreteert die waarde graag als de economische verkoopwaarde op het tijdstip van beëindiging van het opstalrecht. Als een bedrijfsleider na 15 jaar eigenaar wordt van een door zijn vennootschap – tevens opstalhouder – opgericht bedrijfspand, kan dat aanleiding geven tot een aanzienlijk belastbaar voordeel. Zeker als het probleem niet opgevangen wordt door een concrete vergoedingsregeling.
Nog voor de aangekondigde wetswijzingen probeerden grondeigenaars al een belastbaar voordeel te vermijden door een gedetailleerde vergoedingsregeling uit te werken die vaak steunt op de theorie van de ongerechtvaardigde verrijking. Als zo’n vergoedingsregeling is uitgewerkt, kan de fiscus moeilijker een belastbaar voordeel bewijzen.
Dit zegt de nieuwe wet
Het nieuwe goederenrecht koppelt het leerstuk van de ongerechtvaardigde verrijking voortaan wettelijk aan de vergoedingsplicht in hoofde van de grondeigenaar. Dat neemt een aantal onzekerheden weg over de begroting van de natrekkingsvergoeding.
De raming van de vergoeding impliceert dat de opstalhouder aanspraak maakt op het laagste van de twee volgende bedragen: (1) de meerwaarde die het gebouw aan de grond heeft gegeven ofwel (2) de kost van het gebouw. Het staat de grondeigenaar en de opstalhouder uiteraard vrij om daarvan af te wijken met respect voor de theorie van de ongerechtvaardigde verrijking. Zolang de grondeigenaar geen vergoeding betaalt, heeft de opstalhouder een retentierecht op de bouwwerken en beplantingen. De grondeigenaar is echter geen vergoeding verschuldigd voor schadelijke of onrechtmatige bouwwerken.
Wat houdt verlenging van vruchtgebruik in?
Zo is het nu
Vandaag bestaat er onzekerheid over de juridische mogelijkheid van een verlenging van een vruchtgebruik. De Vlaamse Belastingdienst oordeelt steevast dat de verlenging van het vruchtgebruik beschouwd moet worden als de vestiging van een nieuw zakelijk recht, met toepassing van 10% registratiebelasting tot gevolg.
Dit zegt de nieuwe wet
Het nieuwe goederenrecht stelt duidelijk dat het vruchtgebruik kan worden verlengd zonder de maximumtermijn van 99 jaar te overschrijden. Een verlenging wordt wettelijk verankerd. Er komt in dat geval geen nieuwe overeenkomst tot stand en het gaat het dus niet om een overdracht van een zakelijk recht.
Het is afwachten of de Vlaamse Belastingdienst wat betreft de regsitratiebelasting nu het geweer van schouder zal veranderen. De redenering dat de registratiebelasting verschuldigd is omdat een nieuw zakelijk recht wordt gevestigd, gaat immers niet meer op. Wordt ongetwijfeld vervolgd.
Toepassing van het nieuwe goederenrecht
De bepalingen van het nieuwe goederenrecht zullen maar van toepassing zijn op de zakelijke rechten die gevestigd zijn vanaf de inwerkingtreding op 1 september 2021. Niets verhindert de partijen echter om anders overeen te komen en de nieuwe bepalingen toe te passen op toekomstige gevolgen van een gevestigd zakelijk recht. Denk bijvoorbeeld aan de vergoedingsregeling op het einde van het (accessoir) opstalrecht.
Hebt u nog vragen of wenst u graag advies? U kan steeds terecht bij onze specialisten.
