Vastgoed kopen in Vlaanderen? Drie mogelijke scenario’s

Voorzie flexibiliteit in de eerste overeenkomst

Een one-fits-all-oplossing bestaat niet. U doet er wel goed aan vooraf al even stil te staan bij de manier waarop u een onroerend goed wenst aan te kopen. En wellicht moet u in de loop van het aankoopproces nog een en ander bijstellen.

De interessantste, zijn vaak ook de meest complexe pistes. Voor we drie mogelijke scenario’s overlopen, geven we u daarom twee handige tips mee.

Identiteit uiteindelijke koper

Voorzie bij de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst of wederzijdse aankoopverkoopbelofte dat de identiteit van de uiteindelijke koper pas bij de notariële akte moet vaststaan. Afhankelijk van de overeenkomst bestaan er passende modelclausules. Op die manier voorkomt u dat een wijziging van de koper tussen de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst en de notariële akte een tweede overdracht is waarop u een tweede keer verkooprecht moet betalen.

Kadastrale opdeling

Koopt u een onroerend goed aan in verschillende aankoopverhoudingen voor de verschillende delen, zoals een kantoorgedeelte in een woning, dan is vereist dat er afzonderlijke kadastrale percelen bestaan. Dat moet voor de ondertekening van de notariële akte. Voorzie daarom in de onderhandse verkoopovereenkomst of wederzijdse aankoopverkoopbelofte dat de verkoper zich engageert tot medewerking als zo’n opdeling gewenst is.

Scenario 1 – Aankoop volle eigendom in privénaam

De aankoop van een vastgoed in privénaam is het eenvoudigste scenario. De financiering gebeurt in dat geval met eigen middelen of via een (hypothecaire) lening in persoonlijke naam. U geniet de inkomsten uiteraard in eigen naam en u moet niet stilstaan bij de belastinggevolgen bij een eigen gebruik.

Registratiebelasting

Bij de aankoop van een enige en eigen gezinswoning waarin u uw domicilie vestigt, geniet u meestal van een verlaagd verkooprecht van 3% op de verkoopwaarde van de woning.

Bij een ingrijpende energetische renovatie zelfs 1%.

Voldoet u niet aan deze voorwaarden of kwalificeert het onroerend niet als woning, denk aan een bouwgrond of een kantoor, dan bent u 12% verkooprecht verschuldigd op de aankoopprijs.

Belastbare inkomsten

De gezinswoning brengt geen recurrente inkomsten voort en het kadastrale inkomen (KI) is in principe vrijgesteld van belasting.

Inkomsten uit andere onroerende goederen zoals een verhuurde woning of een tweede verblijf worden meestal forfaitair bepaald. Namelijk volgens het geïndexeerd KI x 1,4.

Verhuurt u het onroerend goed aan iemand die het gebruikt voor zijn of haar beroep of aan een vennootschap, dan zijn de werkelijke huurinkomsten belastbaar. Weliswaar na aftrek van forfaitaire kosten ten belope van 40% (10% voor gronden). Dat is bijvoorbeeld zo als u een kantoorruimte in de gezinswoning verhuurt aan de managementvennootschap.

Bij verhuur van een gemeubeld onroerend goed worden de inkomsten die betrekking hebben op de meubels (in de regel 40% van de huurprijs) belast aan 30%, onder aftrek van de forfaitaire kosten van 50%.

Deze inkomsten zijn onderworpen aan de progressieve tarieven in de personenbelasting, alsook de aanvullende gemeentebelastingen.

Goed om te weten
Is de verhuur van onroerende goederen dermate substantieel dat het een beroepsactiviteit vormt, dan worden de inkomsten uit deze verhuuractiviteit niet forfaitair bepaald, maar op werkelijke basis. Er zijn bovendien sociale bijdragen verschuldigd. Lees hier meer over de grens tussen privé- en beroepsinkomsten.

Aftrekbare kosten en fiscale incentives

Heel wat fiscale incentives, zoals de woonbonus, zijn ondertussen afgeschaft. Voor de niet-eigen woning kan u de intresten van een krediet dat u specifiek aanging om dat onroerend goed te verwerven, aftrekken van uw onroerende inkomsten.

Meerwaardebelasting

Verkoopt u een onroerend goed, dan realiseert u wellicht een meerwaarde tegenover de aankoopprijs.

De meerwaarde op de gezinswoningis volledig vrijgesteld van belasting.

Gaat het om een ander bebouwd onroerend goed, dan moet u wellicht een meerwaardebelasting betalen van 16,5% en gemeentebelasting als u binnen de vijf jaar na aankoop opnieuw verkoopt.

Verkoopt u een onbebouwd onroerend goed binnen de vijf jaar na verwerving, dan bedraagt het tarief van de meerwaardebelasting 33% en betaalt u ook gemeentebelasting.

Bij de verkoop tussen het vijfde en achtste jaar na verwerving is dat 16,5% en opnoieuw gemeentebelasting.

De belastbare meerwaarde wordt echter op een specifieke wijze berekend, waarbij een forfaitaire kostenaftrek van 25% geldt, verhoogd met 5% per verstreken jaar. Daardoor zal zelfs bij een verkoop op korte termijn de meerwaarde veelal niet effectief belast worden.

Goed om te weten

• Wordt de verkoop beschouwd als speculatieve handel in onroerend goed dan is dat belastbaar als divers inkomen.
• Gaat het om een beroepsactiviteit, dan is het belastbaar als beroepsinkomen plus sociale bijdragen.
• Ook als het onroerend goed geaffecteerd wordt aan de beroepsactiviteit, geldt een ander belastingregime.

Schenking

Wil u het aangekochte onroerende goed schenken, dan is die schenking onderworpen aan de progressieve tarieven in de schenkbelasting. De verwantschap met de begiftigde bepaalt het tarief.

• De tarieven voor schenkingen in rechte lijn bedragen in Vlaanderen 3% tot 27%.
• Voor andere begiftigden kan het tarief oplopen tot 40%.

De overdracht naar een volgende generatie kan voor grote vermogens dus een dure zaak worden.

Erfenis

De vererving van een onroerend goed is onderworpen aan de progressieve tarieven in de erfbelasting. Ook hier is de verwantschap met de erfgenaam relevant.

• In rechte lijnen evolueren de tarieven tussen 3% tot 50.000 euro en 27% vanaf 250.000 euro.
• Voor andere personen kan dat oplopen tot 65%.
• De gezinswoning is in bepaalde gevallen vrijgesteld van erfbelasting, bijvoorbeeld voor de langstlevende echtgenoot of wettelijk samenwonende partner.

Scenario 2 – Aankoop volle eigendom via vennootschap

Hebt u aandelen in een vennootschap, dan kan u ook via een vennootschap onroerend goed aankopen. U geniet in dat geval van het voordeel dat de financiering kan gebeuren met bruto gelden van de vennootschap. Dat is dus voor belasting en uitkering naar het privévermogen. De inkomsten komen wel in het vennootschapsvermogen terecht. Maakt u privé gebruik van het vastgoed, bijvoorbeeld als gezinswoning, houd dan rekening met extra aandachtspunten voor kostenaftrek en de gevolgen van deze terbeschikkingstelling.

Registratiebelasting

Bij de aankoop van een onroerend goed via uw vennootschap bedraagt het tarief in principe 12%.

Beroepsverkopers [A1] kunnen onder specifieke voorwaarden genieten van een verminderd tarief van 4%.

Belastbare inkomsten

Uw vennootschap wordt enkel belast op de reëel behaalde inkomsten. Dat zijn reële huurinkomsten of inkomsten uit de gerealiseerde meerwaarden bij verkoop.

Gebruikt uw vennootschap het onroerend goed voor eigen gebruik of stelt ze het gratis ter beschikkingaan u als bedrijfsleider, dan is er geen belastbaar inkomen in de vennootschapsbelasting.

De inkomsten zijn belastbaar op nettobasis, dat is na aftrek van de reële kosten. Deze nettowinst is belastbaar in de vennootschapsbelasting. Het basistarief bedraagt 25%, in bepaalde gevallen te verminderen tot 20%.

Om de nettowinst vervolgens uit te keren naar uw privévermogen is 30% roerende voorheffing verschuldigd. Dat kan verminderd worden tot ongeveer 15% onder toepassing van het zogenaamde VVPRbis-regime of bij liquidatiereserves.

De totale belastingdruk op de inkomsten bedraagt daardoor zo’n 27% tot 36%.

Gevolgen van terbeschikkingstelling

Stelt uw vennootschap het onroerend goed gratis ter beschikkingaan u als bestuurder als gezinswoning, dan moet u met een paar bijkomende aandachtspunten rekening houden.

De fiscale aftrekbaarheid van deze kosten wordt streng beoordeeld. De zogenaamde bezoldigingstheorie moet zeer goed en vooraf gedocumenteerd zijn.

Bovendien wordt u als bedrijfsleider in de personenbelasting belast op een zogenaamd voordeel van alle aard. Dat wordt op forfaitaire basis gewaardeerd in functie van het KI (geïndexeerde KI x 100/60 x 2). Het aldus bekomen bedrag wordt met 2/3 verhoogd als het om een bemeubelde terbeschikkingstelling gaat. Er gelden specifieke forfaitaire bedragen als de vennootschap ook de nutsvoorzieningen ten laste neemt.

Meerwaardebelasting

Het verschil tussen de verkoopwaarde en boekwaarde wordt belast bij een latere verkoop van het onroerend goed in de vennootschapsbelasting. Het basistarief bedraagt 25%. Er bestaat een mogelijkheid tot gespreide taxatie van de gerealiseerde meerwaarde.

Aftrekbare kostenen fiscale incentives

Alle reële kosten zijn aftrekbaar, bijvoorbeeld afschrijvingen (exclusief de grondwaarde), interesten, onderhouds- en herstellingswerken, onroerende voorheffing, verzekering, beheerskosten ...

Schenking

Een schenking van het door uw vennootschap aangekochte goed gebeurt via de schenking van de aandelen van uw vennootschap. Dat kan aan een vlak tarief van 3% in rechte lijn of 7% voor andere begunstigden.

Als uw vennootschap kwalificeert als een familiale vennootschap dan is zelfs geen schenkbelasting verschuldigd.

Voor de schenking van aandelen van een vennootschap is geen notariële akte vereist.

Erfenis

De vererving van aandelen van een vennootschap gebeurt aan de progressieve tarieven in de erfbelasting.

De verwantschap tussen de overledene en de erfgenaam bepaalt het tarief.

Als uw vennootschap kwalificeert als een familiale vennootschap dan geldt een gunstregeling van 3% erfbelasting.

Scenario 3 – Aankoop vruchtgebruik via vennootschap en blote eigendom door de natuurlijke persoon

U kan er voor kiezen om een onroerend goed gesplitst aan te kopen. Uw vennootschap koopt het vruchtgebruik en u als natuurlijk persoon de blote eigendom. Uw vennootschap verwerft op die manier een tijdelijk eigendomsrecht op het onroerend goed en verkrijgt tijdelijk alle inkomsten. Ze draagt ook alle kosten.

De duurtijd van het vruchtgebruik bepaalt u vrij met een maximum van 99 jaar. Afhankelijk van de aanwending van het onroerend goed, kan het nuttig zijn om de duurtijd af te stemmen op uw resterende beroepsactieve leeftijd als bedrijfsleider. Een duurtijd van minder dan 15 jaar is dan weer af te raden.

De waardebepaling van het vruchtgebruik, en dus het gedeelte van de aankoopprijs die uw vennootschap zal dragen, moet zorgvuldig gebeuren. De waarde ligt hoger liggen naarmate de duurtijd van het vruchtgebruik langer is. Er spelen echter nog veel meer parameters mee. Ook over de methode om deze waarde te bepalen zijn verschillende hypotheses mogelijk. Het is van groot belang dat zorgvuldig te berekenen en te documenteren. Een vruchtgebruikconstructie stelt u het best volledig juist op, en zelfs dan kijkt de fiscus er met argusogen naar.

Voor het overige gelden er nog enkele specifieke aandachtspunten zoals correcte verslaggeving en moet u aandacht besteden aan de correcte redactie van de notariële akte.

Bij afloop van het vruchtgebruik zal het onroerend goed in principe automatisch en zonder enige betaling door u als privépersoon, in volle eigendom aan uw privévermogen toekomen. Vanaf dan komt u terecht in scenario 1.

Bezint eer ge begint

Bij de keuze voor de meest optimale aankoopstructuur moet u rekening houden met de fiscale, financiële en menselijke aspecten, op korte maar vooral op lange termijn.

We kunnen u helpen om in uw specifieke geval deze afwegingen te maken. We kunnen ook een simulatie maken van elke van de mogelijke scenario’s.

[A1]Het gaat hier toch over aankoop? Moet dit er dan bij of moet dat beroepsaankopers zijn?