Acheter un bien immobilier en Wallonie ? Plusieurs hypothèses envisageables !

Assurez la flexibilité dans le premier contrat 

Il y a tout d’abord lieu de noter qu’il n'existe pas de solution privilégiée unique mais qu’il convient de réfléchir au préalable à la manière dont vous souhaitez structurer l’acquisition d’un bien immobilier, en tenant compte des considérations fiscales, mais également civiles et financières. Il se peut également que des ajustements de la structure d’acquisition interviennent au cours du processus d'achat. 

En effet, les pistes les plus intéressantes peuvent souvent aussi être les plus complexes. Avant de passer en revue les scénarios possibles, nous vous donnons quelques conseils pratiques pour appréhender de la meilleure manière ce type d’opération. 

Identité de l'acheteur final

Lors de la signature de l’offre d’achat ou du compromis de vente, il est envisageable d’y prévoir que l'identité exacte de l'acheteur final ne soit établie qu'au moment de la passation de l'acte notarié. De la sorte, vous évitez ainsi qu'une modification apportée par l'acheteur entre la signature du compromis de vente et l'acte notarié ne soit considérée comme un second transfert de propriété. Par conséquent, vous évitez de payer une deuxième fois des droits d’enregistrement sur la vente.

Subdivision cadastrale

Si vous achetez un bien immobilier dans des proportions d’achat différentes pour les différentes parties de l’immeuble, par exemple une partie bureau dans une maison, des parcelles cadastrales séparées sont requises. Cette subdivision cadastrale doit être effectuée avant la signature de l'acte notarié. Il convient donc de prévoir dans l’offre d’achat ou dans le compromis de vente que le vendeur s'engage à coopérer si une telle subdivision est souhaitée.

Scénario n°1 - Achat de la pleine propriété à titre privé

L'achat d'un bien immobilier à titre privé est le scénario le plus « simple ». Dans tel cas, le financement se fait via vos propres fonds ou via la conclusion d'un emprunt en votre nom personnel. 

Droits d'enregistrement 

Les droits d’enregistrement dus lors de l’acquisition d’un bien immobilier situé en Région wallonne s’élèvent, en règle générale, à 12,5 %. 
Il convient d’y ajouter les honoraires du notaire, les frais de recherches et de publications et les éventuels droits d’enregistrement des inscriptions hypothécaires, de telle sorte que le montant total des droits s’élève généralement à 14-15%.

Il est cependant possible de bénéficier de droits d’enregistrement réduits de 5% ou 6% lors de l’acquisition d'une habitation familiale propre et unique dans laquelle vous établissez votre domicile, qualifiée de modeste au sens de la législation, et sous respect de conditions strictes. 

Revenus imposables

L’habitation familiale ne génère pas de revenus immobiliers imposables à l’impôt des personnes physiques.

Les autres immeubles, tels que les biens locatifs ou les résidences secondaires, génèrent quant à eux des revenus immobiliers qui sont généralement déterminés de manière forfaitaire à savoir sur base du revenu cadastral indexé et majoré de 40 % pourcent. 

Si vous louez le bien immobilier à une personne physique ou morale qui l’utilise dans le cadre de son activité professionnelle, les revenus immobiliers imposables seront les loyers et les avantages locatifs perçus, après déduction de frais forfaitaires de 40 % (10 % pour la location de terrain). C'est le cas, par exemple, si vous louez à votre société un bureau situé dans la maison familiale. 

Ces revenus immobiliers sont globalisés avec vos autres revenus immobiliers et professionnels, et sont ainsi soumis aux taux d'imposition progressifs à l’impôt des personnes physiques, auxquels s’ajoutent les additionnels communaux. 

Lors de la location d'un bien immobilier meublé, les revenus issus de la location mobilière (généralement 40 % du loyer) sont taxés, quant à eux, à l’impôt des personnes physiques à un taux distinct de 30 %, après application de frais forfaitaires de 50 %.

Bon à savoir
Si la location de biens immobiliers s’avère être tellement importante qu'elle constitue en elle-même une activité professionnelle, les revenus de cette activité de location ne sont pas déterminés sur une base forfaitaire, mais sur une base réelle. Des cotisations de sécurité sociale sont également dues. Vous trouverez ici de plus amples informations sur la limite entre revenus privés et professionnels

Frais déductibles et incitants fiscaux

La Région wallonne est la seule à octroyer un avantage fiscal en ce qui concerne les amortissements en capital et les intérêts payés pour un emprunt qui se rapporte à l’habitation propre (et unique lors de l’année de conclusion de l’emprunt). Ce crédit d’impôt dénommé le « chèque-habitat » est soumis au respect de certaines conditions et le montant de l’avantage varie en fonction des revenus imposables du ménage, avec pour conséquence que le montant de l’avantage baisse si les revenus augmentent. 

En ce qui concerne les habitations non propres, il existe toujours la possibilité de déduire les intérêts d’emprunt de ses revenus immobiliers. En revanche, pour les emprunts contractés à partir du 1er janvier 2024, il n’est plus possible de revendiquer la réduction d’impôt pour épargne à long terme.

Impôt sur les plus-values

Si vous vendez un bien immobilier, vous pouvez réaliser une plus-value à concurrence de la différence entre le prix de vente du bien, et le prix d’acquisition historique, éventuellement adapté. 

Ce régime d’imposition n’est pas d’application pour la plus-value réalisée sur l’habitation familiale, qui est entièrement exonérée d'impôt.

S’il s’agit d'un autre bien immobilier bâti que vous aliénez dans les cinq ans suivant l’acquisition, vous devrez payer un impôt de 16,5 % sur la plus-value réalisée à laquelle s’ajoutera les additionnels communaux. 

Si vous vendez un bien immobilier non bâti dans les cinq ans suivant son acquisition, le taux de l’impôt sur la plus-value réalisée est de 33 % à laquelle s’ajoutera les additionnels communaux. En cas de vente entre la cinquième et la huitième année suivant l'acquisition, le taux d’impôt sera de 16,5 %.

Notez que les plus-values imposables sont calculées de manière spécifique puisque le prix d’acquisition est forfaitairement majoré de 25 % et augmenté de 5 % par année entière écoulée entre l’acquisition et la vente du bien. Par conséquent, même dans le cas d'une vente à court terme, les plus-values ne seront pas forcément imposées de manière effective.

Bon à savoir

• Si la vente est considérée comme constituant une activité immobilière spéculative, elle est imposable en tant que revenu divers.
• Si la vente est considérée comme constituant une activité professionnelle, elle est imposable en tant que revenus professionnels majorée des cotisations de sécurité sociale. 
• Un régime fiscal différent s'applique également si le bien immobilier est affecté à l'activité professionnelle.

Donation

Si vous souhaitez faire don du bien immobilier acquis, ce don est soumis aux taux progressifs des droits de donation. Le lien de parenté avec le donataire détermine le taux. 

• Les taux pour les dons en ligne directe sont de 3 % à 27 % en Wallonie. 
• Pour d'autres donataires, le taux peut atteindre 40 %. 

Le transfert à la génération suivante peut donc devenir une opération coûteuse pour les grands patrimoines.

Héritage

L'héritage d'un bien immobilier est soumis à des droits de succession dits progressifs. Ici aussi, le lien de parenté avec l'héritier entre en ligne de compte. En ligne directe, les taux évoluent entre 3 % jusqu'à 12.500 € et 30 % à partir de 500.000 €. Pour d'autres personnes, le taux peut atteindre 80 %.

L’habitation familiale est exonérée de droits de succession dans certains cas, notamment en faveur du conjoint survivant ou du cohabitant légal.

Scénario 2 - Achat de la pleine propriété via la société

Si vous êtes actionnaire d'une société, vous pouvez également acheter un bien immobilier par l'intermédiaire de cette dernière. Dans ce cas, l’avantage réside dans le fait que ce sont les fonds de la société qui seront directement investis, sans qu’il ne soit nécessaire de les redistribuer dans le patrimoine privé de l’actionnaire, avec les déperditions fiscales qui en découlent. 

Les revenus issus de ce bien immobilier constitueront cependant des revenus imposables pour  la société.

Droits d'enregistrement

Lors de l'achat d'un bien immobilier via votre société, les droits d’enregistrement seront en principe de 12,5 %. 

Par exception, les vendeurs considérés comme professionnels peuvent bénéficier d'un taux réduit de 4 % en application du régime des marchands de bien, dans le cadre duquel il y a lieu de remplir toute une série de conditions particulières.

Revenus imposables

Votre entreprise n'est imposée que sur les revenus réellement obtenus. Il s'agit de revenus locatifs réels ou de revenus provenant de plus-values réalisées lors de la vente. 

Si votre société utilise le bien immobilier pour son propre usage ou le met gratuitement à votre disposition en tant que dirigeant d’entreprise, il n'y a alors pas de revenu imposable à l'impôt des sociétés.

Le revenu est imposable sur une base nette, c'est-à-dire après déduction des frais réels. Ce bénéfice net est imposable à l'impôt des sociétés. Le taux d’impôt de base est de 25 % et peut être réduit à 20 % dans certains cas.

Le bénéfice net d’impôt de la société peut ensuite être distribué aux actionnaires moyennant retenue d’un précompte mobilier de 30 %. Ce pourcentage peut être réduit à 15 % en application soit du régime « VVPRbis » ou des réserves de liquidation sous respect de conditions strictes.

En conséquence de quoi, la pression fiscale totale sur les revenus nets est d'environ 30,9 % à 47,5 %.

Effets de la mise à disposition

Si votre entreprise met le bien immobilier gratuitement à votre disposition (en tant qu'administrateur) comme qu’habitation familiale, vous devez tenir compte des éléments suivants. 

La déductibilité fiscale de tels frais doit être évaluée rigoureusement. Il appartiendra à la société de démontrer que de tels frais sont relatifs aux prestations effectives du dirigeant. 

En outre, en tant que dirigeant d’entreprise, vous êtes imposé à l'impôt des personnes physiques sur ce que l'on appelle un avantage de toute nature. Ce dernier est évalué forfaitairement en fonction du revenu cadastral (RC indexé x 100/60 x 2). Le montant ainsi obtenu est majoré de 2/3 s'il s'agit d'une mise à disposition meublée. Des montants forfaitaires spécifiques s'appliquent si la société prend également en charge les frais d’électricité et de chauffage.

Impôt sur les plus-values

La différence entre la valeur vénale et la valeur comptable est imposée à l’impôt des sociétés lors d'une vente ultérieure du bien immobilier. Le taux d’impôt de base est de 25 %. Il existe une possibilité de taxation étalée de la plus-value réalisée.

Frais déductibles et incitants fiscaux

Tous les frais réels sont déductibles, par exemple les amortissements (à l'exclusion de la valeur du terrain), les intérêts, les travaux d'entretien et de réparation, le précompte immobilier, les assurances, les frais de gestion...

Donation

La donation du bien immobilier acheté par votre société se fait par le biais de la donation des actions de votre entreprise. Si la donation est enregistrée, elle sera soumise à un taux forfaitaire de 3,3 % en ligne directe ou de 5,5 % pour les autres bénéficiaires. 

Si votre société est considérée comme une entreprise familiale, aucun droit de donation n'est dû sous respect de conditions strictes. 

La donation d'actions d'une société ne nécessite pas d'acte notarié.

 Héritage

L'héritage d'actions d’une société est soumis à des droits de succession dits progressifs. 

Le lien de parenté entre le défunt et l'héritier détermine le taux. 

Sous réserve de conditions strictes, la transmission d’une entreprise peut dans certains cas être soumise au taux de 0%. 

Scénario n°3 – Achat de l'usufruit par la société et de la nue-propriété par la personne physique

Vous pouvez opter pour l’achat scindé d’un bien immobilier. Dans tel cas, votre société achète l'usufruit et vous, en tant que personne physique, la nue-propriété. Votre société acquiert donc temporairement un droit réel semblable à un droit de propriété sur le bien et obtient temporairement tous les revenus y relatifs. Elle supporte également, par conséquent, tous les frais.

Vous déterminez librement la durée de l'usufruit avec un maximum de 99 ans. En fonction de l'utilisation du bien immobilier, il peut être utile d'aligner la durée de l’usufruit sur le nombre d’années de travail qu'il vous reste en tant que dirigeant d'entreprise. Par ailleurs, une durée inférieure à 15 ans n'est pas recommandée. 

L'évaluation de l'usufruit, et donc de la part du prix d'achat que votre société supportera, doit être réalisée avec prudence. La valeur augmentera avec la durée de l’usufruit. Cependant, de nombreux autres paramètres entrent en jeu pour déterminer cette valeur. A cet égard, il existe différentes méthodologies permettant de déterminer cette valeur. Il est très important de documenter soigneusement l’opération. 

À l'expiration du droit d’usufruit, le bien immobilier revient de plein droit au nu-propriétaire et ce, sans aucun paiement de votre part en tant que personne privée. Il convient cependant d’être vigilant à ce que la reconstitution de la pleine propriété par un nu-propriétaire qui est également dirigeant d’entreprise ne crée par dans son chef un enrichissement anormal, par exemple en raison de travaux importants réalisés par la société, car dans ce cas un avantage de toute nature pourrait être calculé.

Réfléchissez avant de commencer

Afin de choisir la structure d'achat la plus optimale, vous devez tenir compte des aspects fiscaux, financiers et humains, à court mais également à long terme.

Nous sommes à votre disposition pour vous accompagner dans de telles démarches.